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杨红旭的楼市观察
政策解读 大势研判 购房指导
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2018-04-26 12:00:05

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去年以来,深圳多数区域房价上涨超一倍,上海的房价上涨八成左右,北京婉约一点,估计六成左右,广州最羞涩,估计上涨四成左右。


这引起了社会的广泛关注,并且也引发了部分二线城市和大都市周边地区房价上涨。于是,今年3月上海和深圳出台调控政策,其后两个月,市场出现降温,但近一两个月有所反弹,当地居民又开始紧张起来。尤其是计划买房的刚需们。


其实,市场本身具有调节机制,即便政府不干预,一线城市的房价冲高到一定程度,也会回落。就像百米赛跑一样,猛跑一阵,体力透支,需要休整。


对于一线城市未来一两年的市场走势,其实老杨并不担心,也不上火。房价一年上涨一倍左右,明显属于异常,背离了一线城市房价中长期上涨的中枢轨道。出现背离,就会回归。况且政府不会袖手,如果九十月份深圳和上海房价再次出现大涨,则政策还将有第二波打压!


决定房价短期走势的是供求关系。老杨从易居房地产研究院的报告中,摘出一张库存图,与大家分享。


2016年6月份,一线城市新建商品住宅库存量为3012万平方米,环比减少1.9%,但看走势,4、5、6三个月的库存高于3月。3月不一定是本轮库存变化的最低点,但应是泛义上的底部了。当前情形类似2013年二季度,其后三四季度皆在构筑底部。预计今年下半年也将构筑本轮的底部。

存销比也是类似走势。一线城市6月份新建商品住宅存销比为9个月,比5月份8.4个月略有增加。看走势,从2014年四季度至今年一季度,存销比(去化周期)呈下滑态势。但3月沪深出新政后,去库存周期似已见到最低值,其后3个月略有上升。按2013年下半年走势,则今年下半年存销比会振荡式慢升。


据此可以推测:虽然一线城市房价仍在上涨,但供求关系出现量变,房价上涨动能正在减弱,下半年房价不太可能实质性由涨转跌。真正的显著降温,估计将出现在2017年。


至于是2017年的上半年,还是下半年,则与三点有关:1、地方政府房地产政策收紧时点。2、最新的“抑制资产泡沫”方针的落实节奏。3、货币政策变化。

[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

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杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长,房地产专家,地产分析师,地产专栏作家。为购房者分析市场走势,为企业筹划发展战略,为政府建言政策之道。以著文、演讲、培训等多种途径传播我对市场、政策、行业发展的独特见解。 MSN:ysunwoods@hotmail.com 邮箱:ysunwoods@163.com 电话:021-56388686-3017

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